Certificación de avance: Importancia en la construcción

En la industria de la construcción existen diversos componentes legales necesarios para legitimar el proyecto de una obra y la edificación de la misma. En este artículo vamos a enfocarnos particularmente en la certificación de avance de obra y su importancia para llevar a buen término una ejecución de esa naturaleza.

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¿Qué es la certificación de avance de obra y qué rol cumple en la construcción?

Cuando hablamos de certificación de avance de obra, nos referimos a una declaración jurada de que se está construyendo o modificando una obra en un terreno. A raíz de esto, las obras que se estén llevando a cabo deberán ser notificadas al Registro de la Propiedad. 

Constituyen métricas valoradas sobre la base del presupuesto de un proyecto. Incluyen las modificaciones que se vayan ejecutando en el trayecto de la obra. Es validada por la dirección facultativa de la obra, a través de una autorización proveniente del colegio profesional vinculado a la edificación que se esté realizando. 

La validación de la certificación de avance de obra es una garantía frente a los propietarios de la obra, bancos, promotores y demás organismos institucionales que la obra se está realizando por el contratista. Para llegar a esta instancia, se ponen de manifiesto las mediciones que se fueron presentando desde el comienzo de la obra y se resta del total del presupuesto de las certificaciones anteriores.

De esta manera, la última certificación dejará en evidencia el costo preciso de las modificaciones y el grado de avance de la obra con respecto a las certificaciones anteriores. El objetivo final del certificado de avance de obra es el de generar una compensación de las unidades ejecutadas en el desarrollo de la obra, a fin de calcular los gastos acumulados en el transcurso de la misma.

Según la etapa de construcción de una obra, se pueden certificar de dos formas: 

• Obra nueva terminada.
• Construcción finalizada.
• Obra nueva en construcción.

La certificación de obra se implementa cuando el propietario necesita financiamiento para continuar la construcción y realiza una hipoteca sobre el inmueble que se está construyendo. Por consiguiente, la obra será certificada por el propietario como terminada, a través de una acta notarial, conocida como certificación final de obra. 

Al comprobarse que la obra existe, aunque no esté terminada, el propietario puede acceder a una compensación por los gastos invertidos, de forma tal que pueda continuar el trabajo.

¿Cuándo es necesario la certificación de avance de obra?

En el caso de que la empresa se haga cargo de la obra, es obligatorio realizar la certificación de obra nueva. Ahora bien, si la obra es realizada por un particular para uso personal, deberá dejar constancia de la obra nueva para comenzar a contratar los suministros. Si el objetivo es vender, alquilar, solicitar un préstamo, también será obligatorio hacer la certificación de obra nueva. 

Dependiendo de la actividad que se realice en una obra, vas a necesitar recursos específicos al igual que materiales para garantizar un resultado de mayor calidad. El encargado de este desarrollo deberá presentar una serie de documentos en donde podrá validar estas actividades dentro de los límites del país. También legitimar los pagos dentro de la liquidación obtenida de la Administración legal.

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Importancia de la certificación de avance de obra

Uno de los elementos clave de la certificación de avance de obra para las constructoras son las partes interesadas en el proyecto, es decir, los agentes de fianzas, prestamistas, banqueros, suscriptores de garantías, etc. 

Estas partes interesadas manifiestan un interés personal en el desempeño financiero de la empresa constructora, ya que tienen una exposición al riesgo en caso de que la empresa tenga problemas si el proyecto fracasa. La forma más confiable que tienen estas partes interesadas para controlar el desempeño financiero es a través de las mediciones que permite esta certificación.

Obviamente que la preocupación colectiva de las partes interesadas es solo superada por los propietarios y gerentes de la propia empresa constructora. Una empresa de construcción bien administrada tendrá mediciones precisas y actualizadas para cada uno de los proyectos, desde que se firma el contrato hasta el final cuando el último artículo en que se completa la lista de verificación, se envía la factura final al cliente y se recibe el pago final. 

Los propietarios de obras confían en estas certificaciones para obtener una medida precisa de dónde se encuentran financieramente, con respecto a cada proyecto. Las empresas de construcción mejor gestionadas, y más rentables, utilizan la certificación de avance de obra para realizar un seguimiento de su posición exacta con respecto al progreso de un proyecto. 

También buscan obtener métricas de los costos (tanto los costos reales que se han gastado hasta el momento, así como la estimación rigurosamente calculada de los costos totales requeridos para completar el proyecto), y exactamente cuánto de esos costos quedan. 

Requisitos para cobrar una certificación de avance de obra 

Lo primordial para realizar una certificación de avance de obra es realizar una medición estricta de las partes de la obra que se van a certificar. Si además se cuenta con material que no está registrado en las mediciones, también se pueden presentar como acopios. A continuación, se deben reflejar las partidas en una medición que coincida con las partidas presupuestadas. Pero si estos datos no están, se deberán agregar las partidas no presupuestadas.

La certificación de avance obra se cobra se cobra cuando está avalada por la Dirección Facultativa, el arquitecto e ingeniero, los cuales deberán autorizar el presupuesto y el porcentaje de obra realizada.

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En síntesis, la certificación de avance de obra es un documento que permite a las empresas constructoras medir el progreso de la obra en relación con el presupuesto invertido. Cada certificación que se efectúe implica un paso más en la comprobación de los gastos y modificaciones a lo largo de la obra. 

Otorga mayor visibilidad a los recursos disponibles para el proyecto y ayuda a obtener un seguimiento regular de la edificación. Además, contribuye a conocer el desempeño financiero de las empresas del sector.