Cronograma de construcción: proyectos en tiempo y presupuesto

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La programación es uno de los conceptos básicos de la gestión de proyectos en la construcción . Cuando se aborda con habilidad y minuciosidad, la programación efectiva puede acortar la duración de la construcción y reducir los costos del proyecto. Estas son las 5 formas en que los cronogramas de construcción de calidad mantienen los proyectos a tiempo y presupuesto:

1. Establece una fecha de finalización realista para ayudar al propietario a tomar decisiones

Ya sea que el edificio sea residencial, comercial o industrial, la fecha de finalización es un factor importante para los propietarios y puede constituir la base de decisiones personales, comerciales y financieras.

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Desafortunadamente, algunos propietarios pueden no darse cuenta de las complejidades de su proyecto y tener expectativas poco realistas sobre la fecha de finalización del mismo. Es por eso que para los contratistas, establecer una fecha de finalización realista es un paso vital para gestionar las expectativas y ayudar al cliente a alcanzar el éxito con su proyecto.

2. Acortar el horario con tareas concurrentes

La creación de un cronograma le permite al contratista planificar varias tareas de construcción y establecer plazos para su finalización. Durante este ejercicio, el contratista identificará tareas interdependientes. Algunas de estas pueden flotar, lo que significa que se pueden realizar dentro de un período de tiempo mayor al que tomará la tarea. Otros, cuando se toman en secuencia, crean la duración de construcción más corta posible, conocida como la "ruta crítica". Cada actividad de ruta crítica debe finalizar antes de que comience la siguiente, por lo que establecer plazos alcanzables para estas tareas es clave para planificar una fecha de finalización realista para el proyecto.

Una vez establecida la ruta crítica, el contratista debe ser capaz de programar tareas que no dependan unas de otras, o que no afecten la ruta crítica y puedan ejecutarse simultáneamente. Esta técnica es una gran estrategia para garantizar que las tareas de ruta no críticas no terminen afectando el cronograma.

3. Ayuda a gestionar el flujo de caja

Una de las razones más comunes para las fallas de los proyectos de construcción es la mala gestión financiera. Durante las operaciones, el contratista recibe pagos del propietario del proyecto de acuerdo con un cronograma de pagos establecido. Mientras tanto, el contratista también debe compensar a su personal, subcontratistas, vendedores y proveedores.

Debido al retraso en el tiempo entre los pagos del contratista y la recepción del dinero del propietario, a algunos les resulta difícil continuar financiando actividades de construcción. Además, los contratistas no reciben el monto total de inmediato. Esto significa que los contratistas a menudo enfrentan un flujo de caja negativo antes del pago final, que incluye el pago de progreso final y la retención.

Para mantener el proyecto a flote, muchos contratistas tienen que depender de su propio capital de trabajo o pagar intereses en su línea de crédito para mantener su flujo de efectivo y seguir haciendo los pagos a tiempo. Incluso aquellos que usan sus propios fondos están perdiendo técnicamente la oportunidad de invertir el dinero en otro lugar.

A la luz de estos desafíos, los contratistas deben abordar la programación como una herramienta valiosa en la gestión del flujo de caja. Las fechas de pago son factores importantes a tener en cuenta al establecer diversas actividades. Por ejemplo, los plazos de finalización para actividades fuera del camino crítico tienen un cierto margen de maniobra y, a menudo, tienen fechas de finalización "tempranas" y "tardías". Cumplir con las fechas anteriores obliga al contratista a gastar dinero lo antes posible; a la inversa, ir con las fechas atrasadas le permite al contratista hacer pagos más tarde. Idealmente, las actividades y el gasto estarían en algún lugar entre las fechas tempranas y tardías.

4. Ayuda al propietario a verificar los pagos

La mayoría de los pagos de progreso al contratista se realizan mensualmente de acuerdo con el programa pactado. En este escenario, el proyecto se divide por elementos de trabajo individuales, a los que luego se les asigna un valor. Juntos, los elementos de trabajo reflejan el precio del contrato del proyecto. Cada mes, el contratista factura al cliente en función de la cantidad de trabajo completado. Alternativamente, el calendario de pagos puede seguir los hitos del proyecto: la finalización de tareas vitales, como la estructura o el sobre. En cualquier caso, un cronograma de construcción permite al propietario realizar un mejor seguimiento de los pagos progresivos y controlar su flujo de caja.

5. Mantén un registro de los cambios

La mayoría de los proyectos de construcción se desvían del diseño aprobado hasta cierto punto. Las modificaciones pueden provenir de los cambios de diseño del cliente, una falla de diseño o una condición imprevista. En cualquier escenario, los cambios en el precio, el cronograma o el presupuesto del contrato pueden afectar la fecha de finalización.

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Tener un cronograma completo de construcción ayudará al contratista a encontrar una estrategia para reducir los retrasos en caso de cambios. Si el seguimiento rápido, o la programación concurrente, no es una opción, el contratista puede intentar "bloquear" el cronograma.

El bloqueo generalmente implica asignar más recursos a las actividades de la ruta crítica. Alternativamente, el contratista puede aconsejar sacrificar partes del alcance o renunciar a ciertos requisitos de diseño. En última instancia, el método tiene como objetivo lograr el mayor ahorro de tiempo al menor costo posible.

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En conclusión, la programación efectiva es un paso importante para mantener un proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Ayuda al propietario y al contratista a planificar sus finanzas y permite al contratista rastrear y acelerar las actividades de construcción.

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